曾几何时，为拉动经济炒热商圈，地方政府或地产商在引进外资大牌零售企业时都给予其“超国民待遇”。同一物业，“如果国内企业的租赁费用是2元一天，外资租赁费用则是0.2元一天。”甚至对于外资大卖场，很多地产商在招商时还提供“租一半送一半”的优厚待遇。

    然而，近年外资大卖场与本土物业屡屡曝出纠纷，甚至因此闭店。曾经被奉为上宾的外资大卖场怎么就不招待见了呢？外资“跑马圈地”的鸿途是否会就此折戟本土物业？

    大牌“钉子户”

    5月14日，上海梅龙镇百佳超市门口的《结业告示》上写着：“由于租约期满，本店将在2012年5月13日结束营业”，百佳超市曾是最早进入上海的外资零售品牌，鼎盛时期在上海共拥有21家门店。这家已经营业15年之久的门店为何突然终止物业租赁？

    对此，百佳超市公关部负责人一再强调“关闭门店是百佳整体商业战略上的考虑”，但上海梅龙镇广场方面透露，去年下半年其就开始与百佳洽谈物业续租问题，百佳超市由于无法承受租金上涨压力选择撤出。据了解，目前梅龙镇广场的租金均价为10元/天/平方米，而上海其他超市所在区域的租金水平多在2元/天/平方米，价格悬殊可见一斑。

    相较于百佳超市“租不起”的尴尬，几乎同时停止营业的厦门东方广场沃尔玛则俨然成为了业主的“眼中钉”。

    2004年，好又多以远低于周边市场价的租赁价格与东方广场业主签下了一份长达20年的租赁合同，后来好又多并入沃尔玛。东方广场方面表示，“从中山路到火车站，百货的租金从（每月）600元每平方米到上千元不等。”但目前沃尔玛的租金仅为40元/平/月。据业主方评估，对应沃尔玛的租金回报率仅为1.39%，而银行贷款利息为8%左右，两者处于严重的“倒挂”状态。

    不过，最让业主介怀的可能并不是沃尔玛的超低租金，而是外资超市的“二房东”行为。根据合同，沃尔玛享有东方广场一至三层的物业使用权，而沃尔玛超市仅占用二、三层，一楼被其以周边市场价转租给其他商户。从中赚取的租金，每年除交付给业主600万元合约租金，还可净赚1400万元。

    2010年，沃尔玛与好又多因人员交接问题，导致门店租金支付延迟，造成租赁违约。东方广场业主趁机终止租赁合同，并上诉收回相关物业。据公告，今年5月21日，厦门东方广场沃尔玛正式停业。

    与此同时，湖北宜昌的沃尔玛也与业主因“物业涨价”纠葛不断。

    “很多业主都巴不得这些卖场赶紧搬走，当初为了把房子卖出去，甚至是‘零租金’把外资卖场引进来，现在，高房价背景下租金大涨，才发现签长约是个错误。”随着商业地产的成熟，外资大卖场已然不能对本土物业“大块朵颐”，当初巴结着才能请进来的座上客，已经演变成侵占利益的“钉子户”。 

    自建物业领跑圈地

    沃尔玛闭店后，东方广场业主表示其已对整个物业进行了规划，“我们希望将该地打造成高端超市。”

    事实上，除去租金收益率过低的问题，大卖场与业主商场的定位偏差也是物业矛盾的导火索。伴随着商圈的成熟，商业地产更加偏向于高端客户，针对大众的大卖场很难满足城市综合体项目的消费者需求。

    同样，梅龙镇百佳超市也因尴尬定位，既不能满足商圈高端消费者需求，价格偏高的大宗商品也无法与周边的亲民超市竞争。

    现今，客流的错位不仅压制了商业地产的投资回报率，更阻碍了大卖场的持续性发展。

    2011年4月，沃尔玛决定改变进入中国市场15年来的习惯——从全面租赁物业，转而尝试买地自建购物广场和山姆店。这是一个信号，外资零售巨头们将以另一种方式再次掀起一股“跑马圈地”的浪潮，突破其在本土物业中的局限。

    沃尔玛表示，2011年除了租赁门店外也开始从政府或者开发商手中购买土地使用权，或者购买现有的租赁门店。最直接的原因就是大部分门店的物业租赁合同即将到期（沃尔玛最初的租赁期一般为15至20年），续签这批物业时，业主肯定会提高租金，或者转租他人，这将给沃尔玛带来巨大的成本和资金压力。

    与此同时，自建物业不仅在选址和规划上可以针对目标客群量身定制，还可以按照自身门店定位引入其他业态培养商圈，寻求新的利润增长点，追求更高盈利。

    近年，TESCO、欧尚、卜蜂莲花、大润发等外资零售企业已开始自建商业项目，在零售主营之外，做起了“房东”。 目前，欧尚60%以上门店产权为自主拥有。

    对此，中国连锁经营协会相关负责人表示，零售企业自建物业以及转租物业等形式，可以发挥零售企业的经营资源，比单纯的房地产开发商经营物业更有优势，并将成为一种趋势。